Prognose Huizenmarkt 10 jaar I Nederland

De Huizenmarkt in Nederland is al jaren oververhit. In 2025 werd het gemiddelde huis rond de half miljoen euro waard, een recordhoogte. Daarbij komt dat de huizenmarkt nog steeds niet lijkt af te koelen, zelfs niet met de hogere rentes. Er is een tekort aan huizen van maar liefst 400.000 woningen en tot 2030 moeten er maar liefst 900.000 huizen bijgebouwd worden. Dit blijkt echter vrij lastig door zaken als dure grond, problemen met de voorzieningen en wet- en regelgeving, zoals stikstofregels. Maar valt er een prognose huizenmarkt voor 10 jaar te maken?

Het is immers zo dat veel woningen worden bewoond door 1- of 2-persoonshuishoudens. Vaak is dit de wat oudere generatie, 50+ of zelfs 70+. In theorie zouden deze huizen op den duur vrij moeten komen doordat deze personen gaan verhuizen of komen te overlijden. Daarom proberen wij in het onderstaande artikel de volgende vraag te beantwoorden: Gaat een overlijdensgolf bij ouderen zorgen voor verandering in de huizenmarkt? Lees vooral mee met Jurstenblog.nl over deze prognose huizenmarkt 10 jaar in Nederland!

De vergrijzing van Nederland

De Nederlandse bevolking is in een rap tempo aan het vergrijzen. Er zijn veel ouderen en er worden te weinig kinderen geboren. In 2024 was zelfs 34,9% van de Nederlandse bevolking ouder dan 65 jaar. Een paar feiten over de vergrijzing en de huizenmarkt van Nederland op een rij:

• In 2024 waren er 3.677.228 mensen boven de 65 jaar, op een bevolking van 17 942 942
• Het aantal geboren kinderen neemt al jaren af, in 2023 waren dit er 163.818
• Rond 2040 zal het aantal 65-plussers rond de 45% uitkomen, bijna de helft van de bevolking
• 32% van alle koopwoningen is in bezit van 65+ers, wat neerkomt op 2,592 miljoen woningen

Naast de bovengenoemde feiten is het ook zo dat 65+ers in een aanzienlijk aantal van de (sociale-) huurwoningen leeft. Woningen die vaak door starters gebruikt worden om uiteindelijk door te stromen naar een koopwoning. In totaal zijn er 3.5 miljoen huurwoningen in Nederland. Daarvan zijn 1,5 miljoen woningen toebedeeld aan 55+ers, waar een groot gedeelte 1-persoons huishoudens zijn. We benoemen hier expliciet 55-plussers, omdat cijfers vanaf deze leeftijd worden bijgehouden. Doorstroom wordt hierdoor ook lastig.

Laten we overigens duidelijk maken dat dit niet door de ouderen zelf komt. De overheid heeft jaren nagelaten om geschikte woningen te bouwen. Verzorgingstehuizen werden systematisch gesloten en ouderen moesten maar langer in huis blijven wonen. Dit heeft een gigantische impact gehad op de doorstroom van woningen en de huizenmarkt enkel verslechterd. Dit is nog meer het geval in een maatschappij waar juist meer ouderen bijkomen dan jonge mensen.

Prognose huizenmarkt 10 jaar: Wat gaat er gebeuren?

Met de torenhoge vergrijzing in Nederland, zou je kunnen veronderstellen dat er ook een sterftegolf door ouderdom aan zit te komen. Hiervoor kunnen we bekijken wat de levensverwachting in Nederland is. In Nederland is de levensverwachting 80,3 jaar en vrouwen 83,3 jaar oud in 2023. Uiteraard betekent dit niet dat personen niet ouder worden of niet jonger sterven, deze leeftijden moet je eerder als een soort gemiddelde zien. In 1950 lag de levensverwachting gemiddeld 11 jaar lager dan in 2023.

Kijkend naar het aantal 65-plussers, 3,677 miljoen, zouden er in de komende 20 jaar veel van deze mensen overlijden. Het is belangrijk om hier een marge in te nemen, aangezien er rond de 15 à 20% kans is dat een persoon (aanzienlijk) ouder kan worden. Als we dit meenemen in de cijfers komen er in de volgende 20 jaar 3,125 miljoen huidige 65-plussers komen te overlijden. We plaatsen hier expres de kanttekening ‘huidige’ bij, aangezien er ook weer 65-plussers bij zullen komen.

Alleenstaand tegenover samenwonend

De 65-plussers bezitten bij elkaar 2,592 miljoen koopwoningen. Van de 3,677 miljoen 65-plussers woont ongeveer 1,138 miljoen mensen alleen, waarvan 53,5% in een koopwoning verblijft. Dit komt neer op 608.830 65-plussers die alleenstaand in een koopwoning verblijven. Van deze personen hoeft dus enkel maar 1 persoon te overlijden om een huis vrij te laten komen. Met een marge van 15% die de komende 20 jaar zullen overleven, komt dit neer op 517.506 huizen die in de komende 20 jaar beschikbaar worden door sterfte van enkel alleenstaande huishoudens.

Bij samenwonend is het een wat ingewikkelder verhaal. Hierbij zullen immers twee personen moeten komen te overlijden om één woning vrij te maken. Over het algemeen leven vrouwen langer in Nederland en worden ze ook eerder weduwe. Ze blijven dan langer alleen in het huis wonen. Vanaf 70 jaar wonen er zelfs 2,5 keer zoveel vrouwen alleen als mannen. Per leeftijd worden ongeveer 2 keer zoveel vrouwen weduwe als mannen weduwnaar. Wanneer we het cijfer van de alleenstaande huizenbezitters afhalen van het totaal aantal woningen dat deze doelgroep bezit houden we 2,082 miljoen woningen over. Dit is ongeveer een kwart van het totaal aantal woningen.

Ervan uitgaande dat 17,5% van de personen zeker in leven blijft in de komende twintig jaar en dat het aantal alleenstaande zal stijgen, waarvoor we een marge van nog eens 10% rekenen, zullen er na 20 jaar ongeveer 1,546 miljoen woningen van koppels vrijkomen. Dit is natuurlijk enkel van overlijden, bij verhuizing naar een koopwoning, komen er echter nul woningen vrij. Emigratie gebeurt vaak gedeeltelijk waardoor er voor langere periodes een huis leeg staat, maar deze alsnog bezet is. Om deze reden rekenen we dit niet mee in de cijfers. In totaal zullen er dus in de komende twintig jaar ongeveer 2 miljoen woningen vrijkomen van ouderen, maar gaat dit ook helpen in de komende tien jaar?

De huizenmarkt in de komende tien jaar

Des te ouder mensen worden, des te groter de kans dat ze komen te overlijden. Voor de prognose huizenmarkt 10 jaar is het belangrijk om dit gegeven mee te nemen. Het is namelijk precies waar de crux zit, wanneer we kijken naar de bovenstaande berekening. Om te kunnen beantwoorden of de komende tien jaar meer huizen vrijkomen door ouderensterfte, kun je niet eenvoudig het cijfer van 20 jaar naar 10 jaar halveren. Iemand tussen de 65 en 75 jaar heeft immers meer kans om langer te leven dan iemand tussen de 75 en 85 jaar, maar deze groep heeft statistisch gister minder woningen.

De komende tien jaar: Is het genoeg?

De meeste woningen die vrijkomen, zullen dan ook van personen in deze laatste leeftijdsgroep zijn. Dit wordt extra versterkt door het grotere aantal alleenstaanden in deze groep. De komende tien jaar zal dan ook voor huizenkopers een stuk minder gunstig uitpakken. In de komende 10 jaar komen dus geen 1 miljoen woningen vrij. Sterker nog de kans dat iemand sterft in de tien jaar na het 65ste levensjaar en voor het 75ste levensjaar is ongeveer 23% (mannen en vrouwen gecombineerd). Wanneer je dit meerekent dan is het totaal aantal woningen dat vrij kan komen in de komende tien jaar 23% van 2 miljoen, wat neer komt op 460.000 woningen.

Van het totale aantal koopwoningen is 20% van de huizenbezitters tussen de 75 en 85 jaar. De kans dat zij komen te overlijden is echter aanzienlijk groter, tot wel 60%. Bij deze doelgroep komen dus nog eens 260.000 woningen vrij. Het totaal aantal woningen dat vrij komt, is dan 720.000. Wanneer de marge van 10% eraf halen voor degenen die alleenstaand zijn, wordt het definitieve aanbod aan woningen door ouderensterfte 648.000. Alhoewel dit aantal zal helpen, zijn er alleen al tot 2030 ruim 900.000 woningen extra nodig. Extra Huizenbouwen blijkt dus de enige oplossing te kunnen zijn voor de komende 10 jaar.

Vond je dit artikel interessant en wil je meer weten over politiek, huurrecht of andere (juridische) onderwerpen? Lees dan snel ook een van onze andere blogs op Juristenblog.nl!