Huurrecht: Wat zijn contractkosten?

Wat zijn contractkosten? Als huurder krijg je met verschillende soorten kosten te maken. De voornaamste kosten zullen natuurlijk de huurkosten zijn. Logisch, aangezien dit het bedrag is dat je betaalt voor het in gebruik mogen nemen van je kantoor of woning. Daarnaast zijn er nog andere kosten waar je mee te maken kunt krijgen. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor het onderhoud en de schoonmaak van gezamenlijke ruimtes.

Een van de kosten waarmee je te maken kunt krijgen zijn contractkosten. Nu is het goed mogelijk dat je hier nog niet van gehoord hebt. Noch hoeft het zo te zijn dat jij als huurder deze hoeft te betalen. Dit is namelijk afhankelijk van jouw situatie. Hieronder leggen wij in uit wat contractkosten zijn en waarom jij deze wel of niet hoeft te betalen.

Contractkosten, de huurder betaalt?

Contractkosten zijn eigenlijk extra kosten die jij betaalt, wanneer er een huurovereenkomst wordt afgesloten. Dit is te vergelijken met de sleutelkosten, alleen zijn er een aantal verschillen. Sleutelkosten mogen namelijk niet gerekend worden, aangezien deze kosten bij de huurprijs inbegrepen moeten zijn. Je bent immers een huurovereenkomst overeengekomen, wat betekent dat je wel de sleutel nodig hebt. Extra kosten rekenen voor het verschaffen van een sleutel is daardoor niet toegestaan. Bij contractkosten ligt het net wat anders, aangezien hier ook dikwijls gesproken wordt van ‘administratiekosten’. Met deze benaming ben je er waarschijnlijk al een stuk bekender mee. Administratiekosten worden immers wel vaker berekend, en dit is dan ook mogelijk.

De genoemde verschillen komen voort uit art. 7:264 BW.  Dit artikel stelt namelijk dat ieder gemaakt beding, die niet de huurprijs betreft, nietig is als niet beide partijen daaruit een redelijk voordeel uithaalt.

Dit is natuurlijk nog een beetje vaag, maar het komt erop neer dat beide partijen wat moeten hebben aan de extra kosten. Zogezegd ‘voor wat, hoort wat’, wanneer jij, als huurder, extra kosten maakt, moet daar ook wat tegenover staan.  Indien de verhuurder contractkosten berekend, moet dit wel evenredig zijn aan het werk dat hiervoor gedaan wordt. Het is dus niet de bedoeling dat er zomaar honderden euro’s extra worden berekend, voor wat in principe een eenvoudige administratieve taak is.

Hoe moet je omgaan met contractkosten?

Een verhuurder mag dus contractkosten in rekening brengen, maar niet zomaar. Hoe wordt de hoogte van contractkosten dan vastgesteld? De Hoge Raad heeft hierop in de zaak Ymere/Nellestein antwoord gegeven.  In deze zaak betreft het een woningcoöperatie die contractkosten in rekening bracht voor de verhuurovereenkomst. De huurders waren het hier niet mee eens en zijn een procedure gestart hiervoor. De rechter heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld, over hoe het ‘niet redelijk voordeel’ uitgelegd moet worden. De Hoge Raad heeft hierin medegedeeld dat wanneer er een verwaarloosbare of er zelfs geen voordeel is, er sprake is van een niet redelijk voordeel.

Daarnaast heeft de Hoge Raad een stappenplan opgesteld, waarmee de rechter kan beoordelen of de contractkosten in verhouding zijn tot hetgeen hiervoor gedaan wordt (de tegenprestatie). Dit ziet er als volgt uit:

1. Een rechter oordeelt of de prestatie uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dient;
2. Indien dit niet het geval is, zal de rechter moeten oordelen of de hoogte van de kosten wel redelijk is.

Bij stap 1 heeft de Hoge Raad, meegegeven dat naar huns inziens de volgende kosten onder de ‘normale woningexploitatie’ behoren:

• Administratiekosten;
• Contractkosten;
• Sleutelgeld.

Het voordeel ligt ook voornamelijk (of geheel) bij de verhuurder. Om deze redenen mag de verhuurder deze kosten in de praktijk veelal niet rekenen aan de huurder. Met deze uitspraak, maakt de Hoge Raad dus korte metten met de kosten die in veel gevallen onrechtmatig worden berekend. Uiteraard zijn er altijd uitzonderingen, maar als vuistregel kun je aanhouden, dat contractkosten in principe niet toegestaan zijn. Het is dan ook aan de verhuurder om de uitzondering te kunnen aantonen. Wil jouw verhuurder dus dat jij contractkosten gaat betalen? Zeg dan in eerste instantie dit niet te doen, met bewijs dat de Hoge Raad hier recentelijk (2021) over geoordeeld heeft.

Meer weten over verschillende juridische onderwerpen?

Bij Juristenblog schrijven wij over veel uiteenlopende juridische onderwerpen. Hiermee brengen wij op een gemakkelijke, en vooral begrijpelijke, manier juridische kennis over. Lees bijvoorbeeld ook onze andere blogs over het huurrecht!